Apakah Notaris Selalu Diperlukan Saat Jual Beli Tanah?

2024 Pengarang: Sebastian Paterson | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-16 13:51

Undang-undang mengatur dua bentuk pendaftaran kontrak untuk transaksi real estat.

Opsi pertama adalah membuat perjanjian di kantor notaris dengan pendaftaran transaksi berikutnya di Kantor Layanan Pendaftaran Federal (FRS - bekas RRB).

Yang kedua, ditentukan oleh Kode Sipil Federasi Rusia dan Undang-undang Federal "Tentang Pendaftaran Negara Hak atas Real Estat dan Transaksi dengan Itu", adalah kesimpulan dari kesepakatan dalam bentuk tertulis sederhana. Menurut pasal 550 KUH Perdata Federasi Rusia "Bentuk kontrak untuk penjualan real estat", kontrak untuk jual beli real estat disimpulkan secara tertulis dengan menyusun satu dokumen yang ditandatangani oleh para pihak. Berdasarkan undang-undang, perjanjian semacam itu tidak memerlukan notaris wajib.

Mari pertimbangkan keuntungan dan kerugian dari masing-masing metode di atas.

Pendaftaran di kantor notaris oleh individu dari dokumen-dokumen seperti, misalnya, perjanjian pinjaman, surat wasiat atau surat kuasa, dalam banyak kasus dibenarkan - dengan pengecualian situasi yang ditentukan oleh undang-undang, notaris adalah satu-satunya perwakilan hukum yang dapat mengesahkan dokumen tersebut, mengkonfirmasi kapasitas hukum warga yang menandatanganinya. Dokumen tersebut mulai berlaku sejak disertifikasi oleh notaris atau sejak saat ditentukan dalam dokumen bersertifikat. Dalam hal terjadi situasi konflik yang memerlukan proses hukum, tidak diragukan lagi kepercayaan terhadap dokumen yang disahkan oleh notaris lebih besar dari pada dokumen yang dibuat dalam bentuk tertulis sederhana, apalagi jika tidak mungkin salah satu pihak untuk hadir di pendengaran.

Situasi dengan transaksi real estat berbeda. Tugas notaris termasuk mengesahkan fakta membuat kesepakatan tentang transaksi real estat, mengesahkan identitas warga negara yang menandatangani dokumen yang dibuat. Namun, perjanjian tersebut akan berlaku hanya setelah pendaftarannya di UFRS, yang membutuhkan waktu sepuluh hari kerja sejak tanggal penyerahan dokumen. Biasanya, ketika menyerahkan dokumen ke UFRS, pejabat terkait dari organisasi ini juga harus memverifikasi identitas warga negara yang telah menyelesaikan kontrak, memeriksa kebenaran kontrak, kepemilikan real estat yang terasing (yang diperoleh). Artinya, prosedur pendaftaran dengan UFRS benar-benar sama baik untuk kontrak yang disepakati secara notaris maupun untuk kesepakatan yang dibuat oleh para pihak tanpa partisipasi notaris.

Jelas sulit bagi orang yang jauh dari yurisprudensi untuk membuat kontrak sendiri secara kompeten, terutama terkait transaksi dengan real estate yang mahal. Biasanya, ketika menyusun kontrak semacam itu, mereka beralih ke pengacara yang berspesialisasi dalam bidang hukum ini.

Apa perbedaan antara membuat kontrak dengan notaris (yang juga, tentu saja, spesialis dengan pendidikan hukum yang lebih tinggi) dan pengacara di bidang tata guna lahan?

J. Jika Anda menghubungi pengacara, pembayaran untuk menyusun kontrak tidak akan bergantung pada nilai properti. Hal ini memungkinkan pihak dalam transaksi untuk menunjukkan nilai pasar sebenarnya dari objek tersebut, terlepas dari apakah Anda membuat kesepakatan dengan sebuah kamar atau membeli seluruh rumah. Dalam kontrak yang diaktakan, banyak yang tidak menunjukkan harga pasar riil hanya karena biaya pendaftaran dihitung sebagai persentase dari nilai real estat. Praktik peradilan menunjukkan bahwa seringkali satu-satunya bukti pembayaran oleh pembeli kepada penjual adalah tanda terima dari penjual. Keributan yang berlebihan dengan tanda terima dapat dihindari jika para pihak menunjukkan nilai sebenarnya dalam kontrak, yang menunjukkan bahwa uang telah ditransfer.

B. Di kantor notaris, Anda kemungkinan besar akan diminta untuk menggunakan salah satu dari beberapa templat kontrak standar yang kurang lebih sesuai dengan situasi Anda. Seorang spesialis di bidang hukum pertanahan, setelah mempelajari fitur-fitur transaksi khusus Anda secara menyeluruh, akan dapat membuat kesepakatan yang paling sesuai dengan kepentingan para pihak, meramalkan kemungkinan risiko, jika perlu, memberikan rekomendasi dan membantu mengumpulkan tambahan dokumen yang mengecualikan kemungkinan menantang transaksi di masa depan. Perjanjian juga dimungkinkan tentang dukungan hukum lebih lanjut dari pemilik real estat yang diperoleh, misalnya, penjualan kembali, sewa guna, rekonstruksi, dll. Sebuah opsi tidak dikecualikan di mana pengacara, setelah menganalisis dokumen yang diserahkan dengan cermat, akan merekomendasikan agar Anda menolak transaksi ini sama sekali,termotivasi dengan menunjukkan kemungkinan skenario negatif. Pada akhirnya, kepentingan para pihak dalam transaksi dan pengacara yang berinteraksi dengan mereka sepenuhnya bertepatan, sementara fungsi notaris direduksi menjadi pernyataan sederhana tentang kesimpulan sebuah perjanjian.

B. Jika perjanjian harus diubah sebelum diserahkan ke UFRS (misalnya, pihak memutuskan untuk mengubah nilai properti atau kesepakatan jatuh melalui pada saat terakhir, tapi penjual menemukan pembeli baru bersedia untuk pembelian properti dengan persyaratan yang sama), penjual dapat secara mandiri menulis ulang kontrak yang sudah jadi dengan memasukkan data yang dikoreksi. Jika kontrak dibuat di kantor notaris, perlu untuk mendaftar kembali ke notaris, membayar biaya, yaitu memulai proses dari awal, yang akan menghasilkan pemborosan waktu dan uang. Selain itu, untuk menghindari kemungkinan komplikasi, disarankan untuk mengakhiri perjanjian yang telah dibuat sebelumnya, yang membutuhkan niat baik dari kedua belah pihak dan kunjungan bersama mereka ke kantor notaris.

Bisakah kita menyimpulkan bahwa ketika menyelesaikan transaksi real estat, notaris adalah "tautan tambahan"?

Ya, tetapi hanya dengan satu peringatan yang sangat signifikan - pengacara yang terlibat dalam penyusunan kontrak haruslah seorang spesialis berkualifikasi tinggi di bidang tata guna lahan, memiliki pengalaman dalam membuat kontrak serupa, berhasil berpartisipasi dalam litigasi terkait masalah lahan, menjadi karyawan dari sebuah organisasi yang mengkhususkan diri dalam mendukung transaksi dengan real estat.