Saya Ingin Membeli Sebidang Tanah - Bagaimana Menentukan Biaya Sebenarnya Dari Sebidang Tanah

2024 Pengarang: Sebastian Paterson | [email protected]. Terakhir diubah: 2023-12-16 13:51

Nilai pasar atau nilai pakai?

Mengapa saya menggunakan tanda kutip saat berbicara tentang "nilai pasar" dari bidang tanah? Dalam menentukan harga pasar suatu kavling, biasanya mereka berangkat dari harga rata-rata pembelian yang serupa dalam kualitas, lokasi, luas, jenis penggunaan kavling, yang diproduksi dalam kurun waktu tertentu (tidak terlalu lama). Dengan demikian, semakin banyak transaksi tersebut dianalisis, semakin akurat harga wilayah yang kami minati dapat ditentukan.

Pada saat yang sama, transaksi perlu dilakukan dengan skema keuangan yang serupa, tanpa persyaratan khusus untuk pengalihan hak kepemilikan, pembatasan, dan sitaan.

Namun dalam prakteknya, penggunaan teknik ini tidak selalu memberikan gambaran yang obyektif tentang situasi pasar. Hingga saat ini, pasar lahan pertanian baru saja mulai terbentuk. Secara umum, volume transaksi tanah yang serius baru terlihat dalam 5-6 tahun terakhir. Ya, dalam satu atau dua tahun terakhir, sejumlah besar pengalihan kepemilikan telah terjadi, tetapi bagi saya tampaknya latihan yang sia-sia untuk menentukan harga pembelian dan penjualan riil untuk sejumlah besar kavling.

Di satu sisi, banyak lahan pertanian yang berpindah pemilik sebagai akibat dari prosedur donasi, meski sebenarnya ada transaksi jual beli. Karena transaksi donasi sebenarnya adalah transaksi yang tidak beralasan, bagaimana, dalam kasus seperti itu, menilai nilai properti yang ditransfer ke pemilik baru?

Ya, dan ketika melakukan transaksi untuk penjualan kapling tanah, sering kali kontrak menunjukkan nilai yang diremehkan dari bidang tersebut - terutama untuk membayar pajak yang lebih sedikit.

Di sisi lain, Anda tidak dapat dipandu oleh harga yang tercantum dalam penawaran iklan untuk penjualan objek real estat. Pertama, sangat sering, ketika menjual sebidang tanah, ada banyak perantara, menambah 20 atau bahkan 40-50% dari harga awal kavling. Kedua, pemilik tanah sendiri sering mengekspos objek dengan harga yang dinaikkan secara sengaja - dengan mempertimbangkan perdagangan lebih lanjut untuk penurunan. Jauh lebih menyenangkan bagi pembeli untuk membeli real estat dengan diskon 10-15%, sambil merasa seperti pengusaha yang kompeten. Ketiga, situasi pasar sering berubah. Salah satu opsi paling umum adalah ketika bidang tanah ditawarkan untuk dijual dengan harga lebih rendah daripada yang dipamerkan sebelumnya. Misalnya, ada bidang lain dengan karakteristik serupa di dekat bidang tanah Anda,dan pemilik segera memutuskan untuk menjualnya dengan diskon besar karena kebutuhan dana yang mendesak.

Ada alasan lain mengapa sulit untuk menilai nilai pasar dari bidang tanah tertentu, karena hampir tidak ada pasar hipotek untuk bidang tanah tertentu.

Seperti yang saya katakan di atas, hingga saat ini, pasar tanah (terutama untuk kavling untuk proyek komersial, yaitu area yang luas) belum terbentuk. Volume transaksi di wilayah tertentu, dan metode pelaksanaannya, tidak memungkinkan untuk melaksanakan dengan keandalan suatu analisis yang memadai untuk penilaian yang akurat dan obyektif dari nilai tanah, suatu analisis yang dapat dijadikan dasar ketika mempertimbangkan suatu bidang tanah sebagai subjek hipotek tanpa menarik kepastian tambahan atau jaminan keuangan tambahan …

Menurut saya tidak, terutama jika kita tidak menggunakan istilah "nilai pasar" yang samar, tetapi berbicara tentang "nilai konsumen" dari situs ini atau itu. Jika “nilai pasar” dipahami sebagai jumlah di mana suatu plot dapat dijual pada saat tertentu, maka ketika menilai nilai konsumen, banyak faktor yang diperiksa, termasuk yang utama:

a) Dinamika perubahan harga untuk plot yang serupa dalam segala hal untuk periode jangka pendek (1-2 tahun) dan jangka menengah (5 tahun).

b) Dinamika perubahan harga yang diharapkan untuk situs, dengan mempertimbangkan faktor-faktor seperti rencana jangka panjang untuk pengembangan wilayah yang berdekatan, situasi politik dan ekonomi di distrik, wilayah tertentu, subjek federasi, perubahan dalam situasi ekologi, proses iklim di suatu wilayah tertentu, proses sosial dan demografis, dll.

c) Analisis kemungkinan risiko di berbagai area pengembangan kavling tanah ini, kemungkinan mengatasi risiko tersebut dan perhitungan biaya material terkait.

d) Perkiraan likuiditas sebidang tanah pada berbagai tahap perkembangannya.

Terlepas dari kenyataan bahwa jawaban untuk masing-masing poin di atas bisa agak mendekati, kombinasi mereka, ketika dipelajari dalam kerangka model matematika, memberikan jawaban yang cukup akurat tentang nilai konsumen situs, yang dipahami sebagai batas maksimum yang diizinkan. jumlah uang, yang investasinya, saat membeli tanah, memastikan profitabilitas pengembangan situs lebih lanjut.